TERTIAIRE

Publié le 8 mai 2026 · 18 min de lecture · Décret n° 2019-771Par Jérôme Daunas, ingénieur thermicien, fondateur d'i'énergie · Mis à jour le 8 novembre 2026 (synthèse et sources officielles ajoutées)

Le décret tertiaire impose une réduction progressive de la consommation énergétique finale pour tous les bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m². Obligations de déclaration sur OPERAT, stratégies d'atteinte des objectifs 2030/2040/2050, sanctions en cas de non-conformité, modulations possibles, articulation avec le décret BACS et l'audit énergétique : guide complet 2026 pour propriétaires, gestionnaires, exploitants et syndics de copropriétés mixtes.

Genèse et objectifs du décret tertiaire

Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit "décret tertiaire", traduit l'article 175 de la loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) du 23 novembre 2018. Son objectif : massifier la rénovation énergétique du parc tertiaire français, qui représente 940 millions de m² et consomme 280 TWh d'énergie finale par an (16 % de la consommation nationale).

Ambition climatique : Contribuer aux objectifs de la Stratégie Nationale Bas-Carbone (SNBC) : neutralité carbone en 2050, avec jalons intermédiaires -40 % en 2030 et -50 % en 2040 vs 2010.

Périmètre d'application : qui est concerné ?

Seuil de surface

Sont soumis au décret tertiaire tous les bâtiments ou parties de bâtiments hébergeant des activités tertiaires dès lors que :

• La surface plancher cumulée des activités tertiaires dépasse 1 000 m² au sein d'un même bâtiment ou d'un ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière cadastrale ou un même site
• Les locaux sont clos et couverts
• Les locaux sont chauffés ou refroidis pour un usage humain

Activités tertiaires concernées (liste exhaustive)

Cas particulier : copropriétés à usage mixte

Les copropriétés comportant des parties tertiaires (commerces en RDC, bureaux) ET des parties résidentielles sont soumises au décret tertiaire uniquement pour la fraction tertiaire si celle-ci dépasse 1 000 m².

Exemple : Immeuble en copropriété comprenant 50 logements (3 500 m²) + 8 commerces RDC (850 m²) + bureaux R+1 (400 m²). Total tertiaire = 1 250 m² → soumis au décret tertiaire pour les 1 250 m² de parties tertiaires uniquement.

Qui déclare ? Chaque copropriétaire de lot tertiaire déclare individuellement sur OPERAT OU le syndic déclare pour l'ensemble des lots tertiaires si mandat explicite en AG.

Les objectifs chiffrés : -40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050

Le décret tertiaire fixe des objectifs de réduction de la consommation d'énergie finale (kWhEF) par tranches décennales :

Deux méthodes au choix : relative ou absolue

Méthode relative (la plus courante) :

• L'assujetti choisit une année de référence entre 2010 et 2019
• Les réductions s'appliquent par rapport à la consommation de cette année-là
• Stratégie : choisir l'année la plus consommatrice pour faciliter l'atteinte des objectifs

Méthode absolue :

• Objectif en valeur absolue (kWhEF/m²/an) défini par arrêté selon la catégorie d'activité et la zone climatique
• Obligatoire si aucune donnée de consommation disponible entre 2010 et 2019 (bâtiments neufs post-2019)
• Exemples de seuils absolus 2030 : bureaux zone H1 = 100 kWhEF/m²/an, enseignement zone H2 = 110 kWhEF/m²/an

Périmètre des consommations à déclarer sur OPERAT

Le décret tertiaire porte sur les consommations d'énergie finale des bâtiments, tous usages confondus :

• Chauffage : toutes énergies (gaz, électricité, fioul, réseau de chaleur, bois, PAC)
• Refroidissement : climatisation, free-cooling, groupes froids
• Eau chaude sanitaire (ECS)
• Éclairage intérieur et extérieur (parkings, enseignes)
• Auxiliaires : ventilation, pompes de circulation, ascenseurs, escalators
• Équipements spécifiques : bureautique, serveurs informatiques, data centers, cuisines professionnelles, blanchisserie, process industriels légers

Énergies NON prises en compte :

• Carburants des véhicules (hors process de production)
• Consommations des parties résidentielles en copropriété mixte
• Process industriels lourds (fonderie, chimie, sidérurgie) si >50 % consommation totale du site

OPERAT : la plateforme de déclaration obligatoire

OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire) est la plateforme numérique gérée par l'ADEME accessible sur operat.ademe.fr.

Qui doit créer un compte OPERAT ?

Le propriétaire du bâtiment (personne physique ou morale) est le responsable légal de la déclaration. Il peut déléguer cette mission :

• Au gestionnaire (syndic, facility manager, asset manager)
• Au preneur à bail (locataire unique ou principal) si accord contractuel explicite

En copropriété, c'est le syndic qui déclare pour le compte de la copropriété (parties communes) et de chaque copropriétaire de lot tertiaire (sauf s'ils déclarent individuellement).

Calendrier de déclaration OPERAT

Données à renseigner sur OPERAT

Lors de l'inscription initiale :

• Identité du déclarant (propriétaire/gestionnaire/preneur)
• Adresse et références cadastrales du bâtiment
• Surface SHON tertiaire (m²)
• Catégorie(s) d'activité(s) selon nomenclature OPERAT
• Zone climatique (H1, H2, H3)
• Année de référence choisie (2010–2019) ou méthode absolue
• Consommations de l'année de référence par énergie (kWh)

Déclaration annuelle (avant 30 septembre) :

• Consommations année N-1 par type d'énergie (gaz, élec, fioul, réseau chaleur, bois...)
• Justificatifs : factures fournisseurs d'énergie OU relevés compteurs
• Surface tertiaire exploitée (peut varier si extension/réduction)
• Actions de réduction mises en œuvre dans l'année (facultatif mais recommandé)

Sanctions en cas de non-déclaration ou non-conformité

L'article L174-3 du code de la construction et de l'habitation fixe le régime de sanctions administratives. Le préfet adresse d'abord une mise en demeure ; si la situation n'est pas régularisée, le nom de l'assujetti est publié sur un site internet public (« name and shame ») et une amende administrative peut être prononcée :

📋 Non-transmission des données de consommation

Amende administrative : jusqu'à 1 500 € (personne physique) ou 7 500 € (personne morale), par bâtiment non conforme.

Déclenchement : Absence de déclaration OPERAT au 30 septembre N pour les consommations N-1, après mise en demeure restée sans effet.

🎯 Non-respect des objectifs de réduction

Amende administrative : jusqu'à 1 500 € (personne physique) ou 7 500 € (personne morale), par bâtiment non conforme.

Applicable si le bâtiment n'atteint pas les objectifs de réduction aux échéances (2030, 2040, 2050) sans justification valable acceptée par l'administration.

Cas de dispense ou modulation d'objectifs

Il est possible de demander une modulation des objectifs (report d'échéance, objectif réduit) en cas de :

• Contraintes techniques : impossibilité technique de réaliser certains travaux (bâtiment classé, contraintes structurelles)
• Contraintes architecturales ou patrimoniales : bâtiment classé Monument Historique ou en secteur sauvegardé
• Coût manifestement disproportionné : travaux nécessaires dont le coût est sans rapport avec les économies attendues
• Changement de destination du bâtiment : mutation d'activité prévue à court terme

Procédure : Déposer un dossier de demande de modulation sur OPERAT avec justificatifs (études techniques, devis travaux, attestation ABF...).

Stratégies pour atteindre -40 % en 2030

Cas pratique 1 : Immeuble bureaux 5 000 m² zone H1

Situation initiale :

• Année de référence choisie : 2018 (consommation la plus élevée)
• Consommation 2018 : 240 kWhEF/m²/an (soit 1 200 000 kWh/an)
• Objectif 2030 : 240 × 0,60 = 144 kWhEF/m²/an (réduction de 96 kWhEF/m²/an)

Plan d'actions 2024–2030 :

Résultat 2030 : 240 - 120 = 120 kWhEF/m²/an → Objectif dépassé (144 kWhEF/m²/an requis) avec marge de sécurité de 20 %

Articulation avec les autres réglementations tertiaires

FAQ décret tertiaire 2026

Q : Que se passe-t-il si je vends mon bâtiment ?

R : Le nouvel acquéreur reprend l'obligation décret tertiaire avec la même année de référence déjà déclarée. Il doit créer son compte OPERAT et continuer les déclarations annuelles.

Q : Puis-je changer d'année de référence après 2021 ?

R : Non, l'année de référence choisie lors de l'inscription initiale (avant 30/09/2021) est définitive sauf cas exceptionnel (erreur matérielle démontrée, modulation acceptée par DREAL).

Q : Comment sont comptées les énergies renouvelables autoconsommées ?

R : Les énergies renouvelables produites sur site (photovoltaïque, solaire thermique) et autoconsommées sont comptabilisées comme réduction de consommation. Exemples : 50 MWh produits et autoconsommés = -50 MWh sur le bilan énergétique déclaré.

Q : Que faire si mon activité change (bureaux → data center) ?

R : Déposer une demande de modulation sur OPERAT avec justificatifs du changement d'activité. La DREAL peut accepter un changement de catégorie d'activité et d'objectifs associés.

Sources officielles

• Éco Énergie Tertiaire (EET) — Ministère de la Transition écologique
• OPERAT, plateforme de déclaration des consommations — ADEME

Liens consultés le 8 novembre 2026. Les seuils, montants et calendriers évoluent : vérifiez-les sur ces pages avant toute décision.