DPE & ÉNERGIE

Publié le 28 avril 2026 · 7 min de lecture · Loi Climat et RésiliencePar Jérôme Daunas, ingénieur thermicien, fondateur d'i'énergie · Mis à jour le 8 novembre 2026 (synthèse et sources officielles ajoutées)

Les logements classés F et G au DPE sont progressivement interdits à la location en France métropolitaine : gel des loyers depuis août 2022, interdiction totale des G le 1er janvier 2025, F le 1er janvier 2028, E le 1er janvier 2034. Propriétaires bailleurs et copropriétés doivent anticiper ces échéances via des travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage performant) pour éviter sanctions et perte de valeur immobilière.

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Une passoire thermique désigne un logement (maison ou appartement) qui souffre d'une consommation énergétique excessive et d'une très grande déperdition de chaleur. Concrètement, ces habitations sont classées F ou G sur l'étiquette énergie du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), ce qui correspond aux plus mauvaises notations :

• Classe F : consommation comprise entre 331 et 420 kWh EP/m²/an
• Classe G : consommation supérieure à 420 kWh EP/m²/an

Causes principales :

• Mauvaise isolation de l'enveloppe (toiture, murs, fenêtres en simple vitrage, plancher bas)
• Équipements de chauffage vétustes et énergivores (chaudière fioul ancienne génération, convecteurs électriques, poêle inefficace)
• Ventilation inadaptée (VMC absente ou défaillante)

Pourquoi interdire les passoires thermiques à la location ?

Les passoires thermiques posent plusieurs problèmes graves :

1. Inconfort thermique et risques sanitaires

• Logements trop chauds en été, trop froids en hiver
• Humidité excessive favorisant moisissures et problèmes respiratoires
• Situations de précarité énergétique : ménages contraints de se priver de chauffage

2. Factures énergétiques élevées

Pour compenser les déperditions thermiques, les occupants doivent surchauffer leur logement avec des radiateurs d'appoint, ce qui engendre des factures annuelles 2 à 3 fois supérieures à la moyenne.

3. Dévalorisation immobilière (valeur verte)

Les logements classés F ou G se vendent et se louent beaucoup moins bien. Décote moyenne constatée : -15 à -20 % par rapport à un logement équivalent classé D ou mieux.

4. Impact climatique

Les passoires thermiques contribuent significativement aux émissions de gaz à effet de serre du secteur résidentiel, incompatibles avec les objectifs de la Stratégie Nationale Bas-Carbone (SNBC).

Calendrier des interdictions locatives (loi Climat et Résilience)

Quelles sont les sanctions pour les propriétaires bailleurs ?

En cas de location d'un logement interdit :

• Annulation du bail : Le locataire peut exiger des travaux de mise en conformité ou demander la résiliation du bail sans préavis
• Remboursement des loyers : En cas de procédure judiciaire, le propriétaire peut être condamné à rembourser les loyers perçus
• Amende administrative : Jusqu'à 5 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale
• Dévalorisation du bien : Impossible de louer légalement = perte totale des revenus locatifs

Comment sortir du statut de passoire thermique ?

Pour passer d'une classe F ou G à une classe D ou C (seuil minimum recommandé), un bouquet de travaux est généralement nécessaire :

Travaux prioritaires selon audit énergétique

Aides financières pour sortir de passoire thermique

MaPrimeRénov' avec bonus sortie de passoire

Lorsqu'un bouquet de travaux permet de sortir de la classe F ou G, le ménage bénéficie d'une prime supplémentaire de +10 % du montant HT des travaux (bonus sortie de passoire).

Exemple maison 120 m² classe G → C :

• Coût travaux : 45 000 € TTC
• MaPrimeRénov' rénovation ampleur (ménage modeste 60 %) : 27 000 €
• Bonus sortie passoire +10 % : 4 500 €
• CEE : 6 000 €
• Total aides : 37 500 € | Reste à charge : 7 500 €

Autres aides cumulables

• CEE (Certificats Économies Énergie) : primes fournisseurs énergie cumulables avec MPR'
• Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 € sur 20 ans pour rénovation globale
• TVA 5,5 % : appliquée automatiquement sur facture travaux éligibles
• Aides locales : certaines régions/départements/communes proposent aides complémentaires

Marché immobilier : ventes en hausse, prix en baisse

Face aux échéances d'interdiction, de nombreux propriétaires bailleurs préfèrent vendre plutôt que rénover. Conséquences observées :

• Hausse des mises en vente : +25 % de passoires thermiques mises en vente entre 2023 et 2025
• Baisse des prix : Décote moyenne -15 % à -20 % vs logements performants équivalents
• Opportunité pour investisseurs : Achat décote + rénovation avec aides = rentabilité après travaux

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Un logement classé F ou G sur l'étiquette énergie du DPE, qui souffre d'une consommation énergétique excessive et d'une très grande déperdition de chaleur.

À partir de quand les logements classés F sont-ils interdits à la location ?

À partir du 1er janvier 2028 selon le calendrier de la loi Climat et Résilience ; les logements classés G sont interdits depuis le 1er janvier 2025 et les E le seront au 1er janvier 2034.

Comment sortir du statut de passoire thermique ?

Par un bouquet de travaux défini à partir d'un audit énergétique (isolation des combles, ITE, fenêtres, chauffage performant), avec pour objectif de passer en classe D ou C.

Sources officielles

• Les passoires thermiques les moins bien isolées ne peuvent plus être mises en location — Service-Public.fr
• Location et gel des loyers des passoires énergétiques — Ministère de la Transition écologique
• Diagnostic immobilier : diagnostic de performance énergétique (DPE) — Service-Public.fr

Liens consultés le 8 novembre 2026. Les seuils, montants et calendriers évoluent : vérifiez-les sur ces pages avant toute décision.