Le décret tertiaire impose une réduction progressive de la consommation énergétique finale pour tous les bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m². Obligations de déclaration sur OPERAT, stratégies d'atteinte des objectifs 2030/2040/2050, sanctions en cas de non-conformité, modulations possibles, articulation avec le décret BACS et l'audit énergétique : guide complet 2026 pour propriétaires, gestionnaires, exploitants et syndics de copropriétés mixtes.
Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit "décret tertiaire", traduit l'article 175 de la loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) du 23 novembre 2018. Son objectif : massifier la rénovation énergétique du parc tertiaire français, qui représente 940 millions de m² et consomme 280 TWh d'énergie finale par an (16 % de la consommation nationale).
Ambition climatique : Contribuer aux objectifs de la Stratégie Nationale Bas-Carbone (SNBC) : neutralité carbone en 2050, avec jalons intermédiaires -40 % en 2030 et -50 % en 2040 vs 2010.
Sont soumis au décret tertiaire tous les bâtiments ou parties de bâtiments hébergeant des activités tertiaires dès lors que :
⚠️ Attention cumul de surfaces : Le seuil de 1 000 m² s'entend tous bâtiments confondus sur une même unité foncière. Exemple : un propriétaire détient sur la même parcelle 3 bâtiments de bureaux (400 m² + 350 m² + 300 m²) = 1 050 m² → soumis au décret tertiaire.
| Catégorie | Exemples de bâtiments |
|---|---|
| Bureaux | Sièges sociaux, administrations, espaces de coworking, cabinets libéraux |
| Enseignement | Écoles, collèges, lycées, universités, centres de formation, CFA |
| Santé | Hôpitaux, cliniques, EHPAD, centres de soins, cabinets médicaux |
| Commerce | Centres commerciaux, supermarchés, commerces de détail, showrooms |
| Hôtellerie-Restauration | Hôtels, résidences de tourisme, restaurants, cafés |
| Loisirs-Culture | Salles de sport, cinémas, théâtres, musées, bibliothèques |
| Transport | Gares, aéroports, stations-service (parties bureaux/services) |
| Services publics | Mairies, préfectures, tribunaux, casernes pompiers |
| Logistique tertiaire | Entrepôts logistiques (zones bureaux/chauffées), plateformes e-commerce |
| Parkings couverts | Parcs de stationnement clos et couverts >1 000 m² |
Les copropriétés comportant des parties tertiaires (commerces en RDC, bureaux) ET des parties résidentielles sont soumises au décret tertiaire uniquement pour la fraction tertiaire si celle-ci dépasse 1 000 m².
Exemple : Immeuble en copropriété comprenant 50 logements (3 500 m²) + 8 commerces RDC (850 m²) + bureaux R+1 (400 m²). Total tertiaire = 1 250 m² → soumis au décret tertiaire pour les 1 250 m² de parties tertiaires uniquement.
Qui déclare ? Chaque copropriétaire de lot tertiaire déclare individuellement sur OPERAT OU le syndic déclare pour l'ensemble des lots tertiaires si mandat explicite en AG.
Le décret tertiaire fixe des objectifs de réduction de la consommation d'énergie finale (kWhEF) par tranches décennales :
| Échéance | Objectif de réduction | Base de référence |
|---|---|---|
| 2030 | -40 % | Année de référence choisie entre 2010 et 2019 |
| 2040 | -50 % | Année de référence choisie entre 2010 et 2019 |
| 2050 | -60 % | Année de référence choisie entre 2010 et 2019 |
Méthode relative (la plus courante) :
Méthode absolue :
Le décret tertiaire porte sur les consommations d'énergie finale des bâtiments, tous usages confondus :
Énergies NON prises en compte :
OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire) est la plateforme numérique gérée par l'ADEME accessible sur operat.ademe.fr.
Le propriétaire du bâtiment (personne physique ou morale) est le responsable légal de la déclaration. Il peut déléguer cette mission :
En copropriété, c'est le syndic qui déclare pour le compte de la copropriété (parties communes) et de chaque copropriétaire de lot tertiaire (sauf s'ils déclarent individuellement).
| Action | Date limite | Données concernées |
|---|---|---|
| 1. Inscription sur OPERAT | 30 septembre 2021 (passée) | Création compte, renseignement caractéristiques bâtiment |
| 2. Choix année de référence | 30 septembre 2021 (passée) | Déclarer consommations année référence 2010–2019 |
| 3. Déclaration annuelle N | 30 septembre N | Consommations année N-1 (ex: conso 2025 → déclaration avant 30/09/2026) |
✓ Modulation climatique automatique : Les consommations déclarées sont automatiquement corrigées des variations climatiques (degrés-jours unifiés - DJU) par OPERAT pour permettre une comparaison équitable d'une année à l'autre.
Lors de l'inscription initiale :
Déclaration annuelle (avant 30 septembre) :
Le décret n° 2021-1271 du 29 septembre 2021 fixe le régime de sanctions administratives :
Amende administrative : jusqu'à 7 500 € par an et par bâtiment (personne physique) ou 15 000 € par an et par bâtiment (personne morale)
Doublement en cas de récidive dans les 3 ans : 15 000 € (pers. physique) ou 30 000 € (pers. morale)
Déclenchement : Absence de déclaration OPERAT au 30 septembre N pour les consommations N-1, après mise en demeure restée sans effet pendant 3 mois.
Amende administrative : jusqu'à 1 500 € par an (personne physique) ou 7 500 € par an (personne morale)
Applicable si le bâtiment n'atteint pas les objectifs de réduction aux échéances (2030, 2040, 2050) sans justification valable acceptée par l'administration.
⚠️ Qui prononce les sanctions ? Le préfet de région, sur proposition de la DREAL (Direction Régionale de l'Environnement, de l'Aménagement et du Logement), après procédure contradictoire (mise en demeure + délai de 3 mois pour régulariser).
Il est possible de demander une modulation des objectifs (report d'échéance, objectif réduit) en cas de :
Procédure : Déposer un dossier de demande de modulation sur OPERAT avec justificatifs (études techniques, devis travaux, attestation ABF...). Examen par la DREAL sous 4 mois.
Situation initiale :
Plan d'actions 2024–2030 :
| Action | Année | Gain (kWhEF/m²/an) | Investissement HT |
|---|---|---|---|
| 1. GTB classe A + pilotage horaire | 2024 | 25 | 120 000 € |
| 2. LED + détection présence | 2025 | 18 | 140 000 € |
| 3. ITE façades 14 cm laine roche | 2026 | 30 | 520 000 € |
| 4. PAC air-eau haute température | 2027 | 35 | 280 000 € |
| 5. Free-cooling + récup. chaleur | 2028 | 12 | 45 000 € |
| TOTAL | — | 120 | 1 105 000 € |
Résultat 2030 : 240 - 120 = 120 kWhEF/m²/an → Objectif dépassé (144 kWhEF/m²/an requis) avec marge de sécurité de 20 %
| Réglementation | Périmètre | Lien avec décret tertiaire |
|---|---|---|
| Décret BACS (2020) | Tertiaire >290 kW chauffage/clim | GTB classe B minimum obligatoire 2025 → levier pour atteindre -40 % décret tertiaire |
| Audit énergétique (L233-1) | Entreprises >250 sal. ou CA >50 M€ | Diagnostic gisements économies → base stratégie décret tertiaire |
| CPE (Contrat Perf. Énergétique) | Patrimoine public tertiaire | Garantie contractuelle atteinte objectifs -40 % |
| DPE collectif (2026) | Toutes copropriétés | Classe DPE indicative mais non-opposable décret tertiaire (seule compte conso EF) |
Q : Que se passe-t-il si je vends mon bâtiment ?
R : Le nouvel acquéreur reprend l'obligation décret tertiaire avec la même année de référence déjà déclarée. Il doit créer son compte OPERAT et continuer les déclarations annuelles.
Q : Puis-je changer d'année de référence après 2021 ?
R : Non, l'année de référence choisie lors de l'inscription initiale (avant 30/09/2021) est définitive sauf cas exceptionnel (erreur matérielle démontrée, modulation acceptée par DREAL).
Q : Comment sont comptées les énergies renouvelables autoconsommées ?
R : Les énergies renouvelables produites sur site (photovoltaïque, solaire thermique) et autoconsommées sont comptabilisées comme réduction de consommation. Exemples : 50 MWh produits et autoconsommés = -50 MWh sur le bilan énergétique déclaré.
Q : Que faire si mon activité change (bureaux → data center) ?
R : Déposer une demande de modulation sur OPERAT avec justificatifs du changement d'activité. La DREAL peut accepter un changement de catégorie d'activité et d'objectifs associés.
Notre bureau d'études certifié RGE et OPQIBI réalise des audits énergétiques tertiaires avec stratégie d'atteinte des objectifs 2030/2040/2050, accompagnement OPERAT et scénarios de travaux hiérarchisés selon le TRI.
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