Les logements classés F et G au DPE sont progressivement interdits à la location en France métropolitaine : gel des loyers depuis août 2022, interdiction totale des G le 1er janvier 2025, F le 1er janvier 2028, E le 1er janvier 2034. Propriétaires bailleurs et copropriétés doivent anticiper ces échéances via des travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage performant) pour éviter sanctions et perte de valeur immobilière.
Une passoire thermique désigne un logement (maison ou appartement) qui souffre d'une consommation énergétique excessive et d'une très grande déperdition de chaleur. Concrètement, ces habitations sont classées F ou G sur l'étiquette énergie du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), ce qui correspond aux plus mauvaises notations :
Causes principales :
✓ Chiffre clé : En France, 5,8 millions de logements sont classés F ou G, soit 15,6 % du parc immobilier (données ministère Transition écologique 2024).
Les passoires thermiques posent plusieurs problèmes graves :
Pour compenser les déperditions thermiques, les occupants doivent surchauffer leur logement avec des radiateurs d'appoint, ce qui engendre des factures annuelles 2 à 3 fois supérieures à la moyenne.
Les logements classés F ou G se vendent et se louent beaucoup moins bien. Décote moyenne constatée : -15 à -20 % par rapport à un logement équivalent classé D ou mieux.
Les passoires thermiques contribuent significativement aux émissions de gaz à effet de serre du secteur résidentiel, incompatibles avec les objectifs de la Stratégie Nationale Bas-Carbone (SNBC).
| Date | Mesure | Logements concernés |
|---|---|---|
| 24 août 2022 | Gel des loyers | Classes F et G : interdiction d'augmenter le loyer entre 2 locataires ou lors du renouvellement bail |
| 1er janvier 2023 | Seuil d'indécence énergétique | Logements consommant >450 kWh EP/m²/an = logement indécent impropre location |
| 1er janvier 2025 | Interdiction location classe G | Tous les logements G (>420 kWh EP/m²/an) interdits à la location |
| 1er janvier 2028 | Interdiction location classe F | Tous les logements F (331–420 kWh EP/m²/an) interdits à la location |
| 1er janvier 2034 | Interdiction location classe E | Tous les logements E (251–330 kWh EP/m²/an) interdits à la location |
⚠️ Important : Ces interdictions s'appliquent aux nouveaux contrats de location ET aux renouvellements de bail. Un logement G loué avant 2025 devra être rénové avant le renouvellement du bail.
En cas de location d'un logement interdit :
Pour passer d'une classe F ou G à une classe D ou C (seuil minimum recommandé), un bouquet de travaux est généralement nécessaire :
| Travaux | Gain énergétique | Coût moyen | Aides disponibles |
|---|---|---|---|
| Isolation combles perdus | 30 % | 25–50 €/m² | MPR' + CEE |
| ITE façades | 25 % | 150–250 €/m² | MPR' rénovation ampleur |
| Remplacement fenêtres simple → double vitrage | 15 % | 300–600 €/fenêtre | MPR' + CEE |
| PAC air-eau remplace chaudière fioul | 40 % | 12 000–18 000 € | MPR' 4 000 € + CEE 4 500 € |
| VMC double flux | 10 % | 4 000–8 000 € | MPR' 2 000 € |
Lorsqu'un bouquet de travaux permet de sortir de la classe F ou G, le ménage bénéficie d'une prime supplémentaire de +10 % du montant HT des travaux (bonus sortie de passoire).
Exemple maison 120 m² classe G → C :
✓ Important : Pour bénéficier de ces aides, les travaux doivent être réalisés par des entreprises certifiées RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).
Face aux échéances d'interdiction, de nombreux propriétaires bailleurs préfèrent vendre plutôt que rénover. Conséquences observées :
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